Unzulässigkeit einer in einem Bauträgervertrag vereinbarten Schiedsgutachterabrede aufgrund eines Verstoßes gegen das Konsumentenschutzgesetz

In zahllosen Bauträgerverträgen, womit Eigentumswohnungen verkauft werden, findet sich die Standardklausel, dass wenn sich Käufer und Bauträger darüber nicht einig sind, ob Mängel vorliegen oder wie ein allenfalls vorliegender Mangel zu sanieren ist, darüber ein einvernehmlich zu bestellender gerichtlich beeideter Sachverständiger zu entscheiden hat. Die Kosten des Sachverständigen werden meist von der Vertragspartei getragen, deren Standpunkt durch das Sachverständigengutachten widerlegt wird. Man spricht dabei von einer Schiedsgutachterklausel.

Nach einer jüngeren Entscheidung des OGH schränkt die in einem Kaufvertrag zwischen einem Bauträger und einem Verbraucher vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung eines Schiedsgutachterverfahrens zur Feststellung von Mängeln die Gewährleistungsansprüche des Verbrauchers nach dem Konsumentenschutzgesetz unzulässig ein. Eine derartige Klausel ist im Verhältnis zwischen Unternehmen und Verbrauchern daher unwirksam.

Das wird damit begründet, dass ein obligatorisch vorgesehenes Schiedsgutachterverfahren jedenfalls eine gewisse Verzögerung bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen bewirkt, weil der Verbraucher nicht gleich seinen Mangel gerichtlich geltend machen kann, wenn nicht vorher das vertraglich vereinbarte Schiedsgutachten eingeholt wurde. Die Schiedsgutachterabrede verweise einen Vertragspartner zunächst auf eine Art „Zwischenverfahren“, in dem ein Sachverständiger zur Beurteilung der behaupteten Gewährleistungsansprüche beigezogen wird. Wenn der Verbraucher dieses Verfahren nicht einhalten will, steht dem immer der Einwand der mangelnden Fälligkeit der Gewährleistungsansprüche entgegen, worin eine Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers zu sehen sei.

Überdies verliere der Verbraucher durch die Schiedsgutachterklausel weitgehend auch die im Gerichtsverfahren zwingend vorgesehenen Möglichkeiten, auf die Unbefangenheit des Sachverständigen und die fachliche Richtigkeit des Gutachtens hinzuarbeiten, weil bei einem Schiedsgutachterverfahren vergleichbare Mitwirkungsrechte nicht vorgesehen seien.

Letztlich kämen nach der Begründung des OGH den Verbrauchern im Schiedsgutachterverfahren die im Gerichtsverfahren gegebenen prozessualen Mitwirkungsrechte nicht im gleichen Umfang zu, weshalb insgesamt von einer unzulässigen Beschränkung der Gewährleistungsrechte der Verbraucher auszugehen sei.