Liegenschaftskauf
Wer eine Immobile kauft kann, sich keine Fehler leisten.
Grundbuch
Grundverkehr: Ausländergrundverkehr, grauer, grüner Grundverkehr
Bäuerliche Übergabsverträge, Agrarrecht, Bringungsanlagen
Naturschutz
Mietrecht
Wohnungseigentum
Zweitwohnsitznutzung
Die Nutzung von Immobilien zu Freizeitzwecken ist in Salzburg und Tirol besonders beliebt. Zweitwohnsitznutzung ist in den Fokus gerückt und wird strenger kontrolliert.
Beim Kauf einer Immobilie ist die treuhändische Abwicklung der Kaufpreiszahlung(en) sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer von großem Vorteil, weil für den Verkäufer die Kaufpreiszahlung vor Grundbuchseintragung und für den Käufer die Eintragung ins Grundbuch sichergestellt ist. Verbunden mit einer Rangordnungsanmerkung im Grundbuch, die nur der Treuhänder verwenden kann, ist überdies sichergestellt, dass nach Vertragsunterzeichnung niemand sonst über die Immobilie verfügen kann. Die Immobilie kann daher nicht doppelt verkauft werden und der Verkäufer hat die Sicherheit, dass der Käufer nicht ins Grundbuch kommt, ohne den Kaufpreis tatsächlich bezahlt zu haben.
Im Grundbuch herrscht ein strenges Rangprinzip. Wer zuerst eingetragen wird, hat das Recht. Über Antrag des Liegenschaftseigentümers kann für den Verkaufsfall eine sogenannte Rangordnungsanmerkung im Grundbuch eingetragen werden. Das Gleiche kann auch für den Fall der Verpfändung der Liegenschaft erfolgen. Damit wird gesichert, dass das Eigentumsrecht oder Pfandrecht genau an die Stelle ins Grundbuch eingetragen werden, die vereinbart ist und spätere Eintragungen aus dem Grundbuch gelöscht werden können.
Im Grundbuch sind alle vormaligen Eigentümer und die Kaufpreise, die sie seinerzeit für die Immobilie bezahlt haben, alle Belastungen und Pfandrechte zu finden. Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, können wir für Sie diese Information rasch und ohne viel Aufwand besorgen. Kaufvertragsverhandlungen gelingen mit diesen Informationen oft leichter.
Unter welchen Voraussetzungen in Salzburg, Tirol, Kärnten oder Oberösterreich Liegenschaften als Ferienimmobilie genutzt werden können, kann nur von erfahrenen Spezialisten beantwortet werden. Wir beraten Sie gerne zu den Möglichkeiten.
Die Hofübergabe stellt für Übergeber und Übernehmer eine ganz besondere Herausforderung im Leben dar. Da braucht es juristische Spezialkenntnisse, aber auch Verständnis für die Situation von Landwirtschaften im aktuellen Umfeld. Wir bringen beides mit. Jede Übergabe muss auch die Erbfolge und die Rechte weichender Geschwister mit berücksichtigen, um später Streit zu vermeiden. Wir finden stets die für jede Familie passende Lösung.
Wer denkt beim Ankauf einer Eigenjagd schon daran, dass Rechte an der Liegenschaft, wie das Recht einen bestimmten Weg zu benutzen, nicht aus dem Grundbuch hervorgehen.
Bäuerliche Liegenschaften und viele Almen sind mit Agrarverfahren verbunden oder belastet. Wir haben zahlreiche Agrarverfahren begleitet und wissen damit umzugehen.
Ja, das ist durchaus noch üblich. Gegenleistungen können und sollen bei der Übergabe von Bauerngütern in der Familie vereinbart werden. Meist wird jedoch nur noch die Wohnnutzung samt dem Recht, einen Teil des Gartens zu bewirtschaften, vereinbart. Es sollten keine Leistungen vereinbart werden, die die Übernehmer nicht erfüllen können, wie zum Beispiel persönlich zu erbringende Pflegeleistungen. Die Übergeber sind gut beraten, sehr genau zu definieren, wie sie sich ihr Leben auf dem Hof nach der Übergabe vorstellen.
Was in Oberösterreich erlaubt ist, kann in Salzburg streng verboten sein. Naturschutz ist Ländersache und wird in den Bundesländern sehr unterschiedlich geregelt.
Mietverträge für Objekte, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, werden vollständig anders beurteilt. Die wichtigste Frage vor Abschluss jedes Mietvertrages ist, ob das MRG mit seinem Mieterschutz zur Anwendung kommt.
Das Mietrechtsgesetz kommt entweder zur Gänze oder in Teilen zur Anwendung. Das MRG gilt vor allem für Wohnungen und Geschäftsräume. Es kommt in manchen Fällen auch auf einzelne Häuser und sogar Bauernhäuser zur Anwendung. Die exakte Abgrenzung, ob die Mieterschutzbestimmungen des MRG zur Gänze oder in Teilen anzuwenden sind, bereitet auch Fachleuten oft große Probleme. Hier ist Spezialwissen gefragt.
Dann sollten Sie sich sehr rasch an einen versierten Anwalt wenden. Wenn ein qualifizierter Rückstand besteht, kann auch das Mietverhältnis zur Auflösung gebracht werden. Wenn der Mieter nicht mehr zahlen kann und die Räumung erfolgen muss, sollten Sie keine Zeit verlieren oder sich vertrösten lassen. Ein Räumungsverfahren dauert mehrere Monate. Ihr Anwalt weiß wie hier vorzugehen ist.
Die Neubegründung oder Änderung des Wohnungseigentums darf nur von erfahrenen Spezialisten erfolgen. So sollen spätere Missverständnisse und Probleme innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft vermieden werden.
In Tirol und Salzburg wird die Einhaltung der Zweitwohnsitzregeln aktuell besonders streng geprüft. Wenden Sie sich unbedingt an Spezialisten, wenn die Nutzung Ihrer Ferienimmobilie überprüft wird.
In Tirol haben die Gemeinden vor allem im Bereich Kitzbühel eine eigene Verwaltungseinheit mit der Kontrolle der Einhaltung von Zweitwohnsitzregeln beauftragt. In Salzburg kann die Gemeinde solche Kontrollen veranlassen und dabei sogar Daten von Versorgungsbetrieben für Strom, Müllabfuhr oder Wasser erheben. Noch sind diese Kontrollen in Salzburg nicht sonderlich effizient.
Ja, eine Wohnung oder auch ein Haus gar nicht zu nutzen und leerstehen zu lassen ist erlaubt. Es existiert kein Zwang zum Vermieten. Allerdings fällt bei längerem Leerstand eine öffentliche Abgabe an die Gemeinde an. Gegenstand dieser Wohnungsleerstandsabgabe sind Wohnungen, bei denen nach den Daten des Zentralen Melderegisters an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist. Die Abgabenhöhe beträgt abhängig von der Wohnungsgröße zwischen € 800 und € 5000 pro Jahr.
Gemeinsam durften wir eine Vielzahl von Immobilientransaktionen mit unserem Fachwissen erfolgreich begleiten und dabei maßgeschneiderte Lösungen anbieten, die auf die spezifischen Bedürfnisse unserer Mandanten zugeschnitten sind.
Mag. Markus Huber
Huber Rechtsanwälte
RA Mag. Markus Huber
RA Mag. Isabella Holzleitner-Vincetić LLB.oec
Schwarzstraße 21, 5020 Salzburg, Österreich
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