Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Diese Pläne legen fest, was, wo und wie gebaut werden darf. Doch lassen sich diese auch ändern?
Baubewilligung
Wie darf in Salzburg, in Oberösterreich oder in Tirol gebaut werden? Nur die genaue Kenntnis der verschiedenen Bauordnungen schützt Sie vor unliebsamen Überraschungen.
Nachbarschaftsrechte & Einwendungen im Bauverfahren
Kompetente Hilfe zur Durchsetzung Ihrer Rechte als Nachbar im öffentlichen Bauverfahren muss von erfahrenen Spezialisten kommen.
Rechtsdurchsetzung im Bauverfahren
Nicht alle Vorgaben der Baubehörden müssen Sie als Bauherr akzeptieren. Wann es sich lohnt rechtlich dagegen vorzugehen und wann ein Kompromiss anzustreben ist, können wir beantworten.
Altstadt & Ortsbildschutz
Wo ist der Ortsbildschutz zu beachten, was bezweckt der Altstadtschutz und wie weit darf der Gestaltungsbeirat mitreden?
Bauträgervertragsrecht
Bauträgerverträge müssen in die Hand von erfahrenen Spezialisten, um Haftungsfallen zu vermeiden.
Wohnungseigentum
Weder zukünftige Wohnungseigentümer noch Bauträger sollten sich mit Standardverträgen zur Begründung von gemeinsamen Wohnungseigentum zufrieden geben. Schließlich geht es darum, das konfliktfreie Zusammenleben der Eigentümer vertraglich zu gestalten.
Die Festlegungen in Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahren zu beachten. Bauansuchen, die diesen Plänen widersprechen, sind ohne Bauverhandlung zurückzuweisen.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können – insbesondere im Zusammenhang mit einem konkreten Bauprojekt – auch Änderungen der Bebauungsgrundlagen in Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen erreicht werden.
Im Flächenwidmungsplan wird festgelegt, wo gebaut werden darf und wo nicht. Das geschieht, indem Grundstücke als Grünland, Bauland oder Verkehrsflächen gewidmet werden. Darüber hinaus wird auch im Bauland näher geregelt, wo besondere Betriebe angesiedelt werden sollen. Das geschieht durch Kennzeichnung der Widmungskategorien in einem Plan. Erstellt wird der Flächenwidmungsplan von der Gemeinde und unterliegt der Aufsicht der Landesregierung.
Nein. Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sind Verordnungen und unterliegen der Kontrolle der öffentlichen Gerichte. Gegen belastende Planfestlegungen können Sie sich schon wehren, wenn Sie noch gar nicht bauen wollen. Wir helfen Ihnen, Ihre Rechte vor dem Verfassungsgerichtshof erfolgreich durchzusetzen.
Der Grundstückseigentümer hat keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung. Das Planungsermessen liegt allein bei der Gemeinde. Eigentümer können allerdings Widmungsänderungen anregen. Wenn diese in Übereinstimmung mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept stehen, kann die begehrte Umwidmung von der Gemeinde beschlossen werden. Auch können für bestimmte Projekte Umwidmungen erfolgen. Die Gemeinde beschließt eine Umwidmung vornehmen zu wollen, informiert die betroffene Bevölkerung, die Einwendungen erheben kann und über die die Gemeinde anschließend zu beraten hat. Nach Ablauf der Frist für die Information erfolgt der Umwidmungsbeschluss, der dem Land als Aufsichtsbehörde zur Genehmigung vorzulegen ist. Wenn seitens des Landes keine Einwände bestehen, wird die Umwidmung veröffentlicht.
Schon vor der Baueinreichung sollte der Spezialist für Baurecht beigezogen werden. Das kann Sie vor unliebsamen Überraschungen und Verzögerungen bewahren.
Parteien im Baubewilligungsverfahren sind der Bauherr, die Versorgungsbetriebe und vor allem Nachbarn, deren Grundstücke in einer gewissen Entfernung vom Bauplatz liegen.
Wenn Ihnen die Behörde eine Ladung zur Bauverhandlung zugestellt hat, liegt das in aller Regel daran, dass Sie als Nachbar von einem Bauvorhaben in Ihrer unmittelbaren Umgebung betroffen sind. Um sicher zu gehen, dass alle Nachbarschaftsabstände eingehalten werden, müssen Sie Ihr Recht selbst in die Hand nehmen. Nehmen Sie bei der Baubehörde Einblick in die Baupläne und lassen Sie sich von kompetenter Seite beraten, um zu überprüfen, ob alle Vorschriften zu Ihren Gunsten eingehalten werden. Wenn nicht, geben Sie Ihrem Rechtsanwalt Vollmacht, für Sie in der Bauverhandlung entsprechend fundierte Einwendungen zu erheben. Wenn Sie den Termin der Bauverhandlung verstreichen lassen, haben Sie Ihr Recht verloren. Wer schweigt stimmt zu und verliert seine Parteistellung im weiteren Verfahren.
Ja, zur vorausschauenden Planung gehört auch die juristische Begleitung. Die Bauvorschriften sind mittlerweile so komplex geworden, dass es sich empfiehlt, die grundlegenden Planungsschritte juristisch abklären zu lassen. Wenn Sie im Vorfeld wissen, welche Themen für die Behörde besonders heikel sind, gehen Sie viel besser vorbereitet in jede Planungsvisite. Das spart in aller Regel Zeit und Geld.
Wenn wir frühzeitig mit unserer Expertise beigezogen werden und noch vor der ersten Bauverhandlung die Pläne einsehen und prüfen konnten, waren wir in der Vergangenheit in Bauverfahren am erfolgreichsten. Einwendungen sind bei erster Gelegenheit richtig zu erheben. Dabei wird Ihnen die Behörde selbst keine Hilfe sein.
Abschätzen, welche Nachbarschaftsrechte im Bauverfahren durchgesetzt werden können und welche Verfahrensschritte dafür erforderlich sind, ist unsere Aufgabe als Spezialisten in diesem Bereich.
Das wäre fatal. Nachbarschaftsrechte müssen im Bauverfahren bei erster Gelegenheit geltend gemacht werden, sonst gehen sie verloren. Sie müssen so fundiert vorgebracht werden, dass die Behörde unzweifelhaft erkennen kann, auf welche Rechtsverletzung der Einspruch abzielt. Ohne kompetenten Berater gelingt das nur selten.
Die erfolgreiche Durchsetzung von Nachbarschaftsrechten löst zweifellos einen gewissen Aufwand an Rechtsberatung und Rechtsvertretung aus, der anders als im Zivilrecht vom unterlegenen Gegner nicht ersetzt werden muss. Meist ist die Abwertung, die Ihre Immobilie dadurch erfährt, dass Sie jede heranrückende Verbauung einfach akzeptieren, aber wesentlich größer als das Honorar, dass Sie für Ihre Rechtsdurchsetzung investieren müssen.
Bauverfahren können oft sehr lange dauern, da alle involvierten Personen und Behörden Gelegenheit haben, ihre Rechte und Interessen geltend zu machen. Daher ist es zur effizienten Vertretung von Bauherren unbedingt erforderlich, mögliche Einwendungsmöglichkeiten im Vorfeld abzuklären und Verfahren optimal zu planen. Damit müssen nicht sämtliche Wünsche der Baubehörde, die an Bauwerber herangetragen werden, akzeptiert werden. Bei richtiger Vorbereitung sind selbst Verfahren über mehrere Instanzen und vor den Landesverwaltungsgerichten erstaunlich schnell zu bewerkstelligen.
Unser Netzwerk an erfahrenen bautechnischen Sachverständigen ermöglicht es, Ihre Rechte effizient und erfolgreich durchzusetzen.
Nicht immer ist die Konfrontation mit Nachbarn im Bauverfahren die beste Lösung, schließlich kann sie das Verfahren empfindlich verzögern. Der Interessenausgleich muss genauso fachlich qualifiziert begleitet werden.
Nur ganz wenige Baumaßnahmen sind in Salzburg nur anzeige- und nicht bewilligungspflichtig. Es handelt sich dabei um nachträgliche Wärmedämmung bis zu einer gewissen Stärke und Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen bis zu einer gewissen Höhe. Wir raten, sich bei jeder Art von Baumaßnahmen vorher über die Detailregelungen zu erkundigen, damit Baueinstellungen und Abrissbescheide vermieden werden.
Sichtschutz im Sinne von blickdichten Einfriedungen sind außerhalb des Vorgartenbereiches bis zu einer Höhe von maximal 1,5m zulässig, darüber hinaus sind sie baubewilligungspflichtig.
Auf das richtige Netzwerk kommt es an, damit Gestaltungswünschen der Baubehörde nicht in jedem Fall nachgekommen werden muss.
Die Baubehörde ist bei allen verpflichtet, den optischen Eindruck der äußeren Gestaltung zu prüfen und Störungen des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes zu untersagen. Grundfragen des Ortsbildschutzes sind daher überall anzuwenden. In manchen Teilbereichen kann im Bebauungsplan der Aufbaustufe festgelegt werden, dass überdies ein Gutachten des Gestaltungsbeirates einzuholen ist.
Die Auswahl des richtigen Baufortschrittsprüfers und die genaueste Beachtung aller Regeln des Bauträgervertragsgesetzes schützt Sie davor, Strafzinsen an Wohnungskäufer zahlen zu müssen.
Photovoltaik, Markisen und Ladestationen können neuerdings leichter durchgesetzt werden. Wir wissen wie.
Mag. Markus Huber
Huber Rechtsanwälte
RA Mag. Markus Huber
RA Mag. Isabella Holzleitner-Vincetić LLB.oec
Schwarzstraße 21, 5020 Salzburg, Österreich
Expertise
Informationen
Links
© 2024 Huber Rechtsanwälte
